Spätestens, wenn eine Wohnung oder ein Haus verkauft werden soll, soll das Objekt den größten Wert haben und den höchstmöglichen Preis erzielen. Und genau an diesem Punkt ist es interessant, welche Maßnahmen man unternehmen kann, um den Wert zu steigern. Dies gilt für Selbstnutzer und Anleger. Eine Auswahl dieser Möglichkeiten, die sich nach Aufwand und Kosten steigern, stellen wir Ihnen hier vor.
Möblierung. In Amerika gibt es die Technik des „Home Staging“ = das Heim zu inszenieren. Manchmal reicht die Fantasie der Interessenten nicht aus, sich vorzustellen, wie die schön renovierte, aber leere Wohnung nachher wohnlich wird. So kann es auch bei uns zur Verkaufsförderung sinnvoll sein, die Wohnung zu „möblieren“: durch gezieltes Aufstellen von schicken Möbeln ein Gefühl für die Größenverhältnisse und die Wohnlichkeit eines Objektes zu schaffen. Eine volle Möblierung wie in den USA macht hierzulande wohl eher weniger Sinn. Aber auch das Gegenteil ist beachtenswert: Wenn Sie eine leere Wohnung präsentieren, dann muss sie ganz leer sein. Alle Überbleibsel (Lampen, … ) von Vorbewohnern müssen raus. Nur selten sieht ein Interessent diese Dinge als wünschenswert an.
Bauliche Maßnahmen
Energetische Erneuerung. Eine neue Heizung, gut isolierende Fenster oder eine komplette Außendämmung kosten nun schon richtig Geld. Umso genauer muss hier gerechnet werden, ob sich diese großen Investitionen – eine oder mehrere – zur Erzielung eines Mehrpreises wirklich rechnen, oder ob Sie am Ende nicht mehr ausgegeben haben als Sie mehr erlösen. Hier kann der Rat eines erfahrenen Maklers oder Gutachters wertvoll sein.
Helligkeit ist nach Umfragen eines der allerwichtigsten Kriterien, die Interessenten bei der Auswahl eines Objektes haben. Bei einer relativ dunklen Wohnung kann also der Einbau größerer Fenster die Vermarktungschancen und den erzielbaren Preis deutlich erhöhen.
Balkon anbauen. Größere Wohnungen (dies gilt weniger für kleine Apartments) ohne Balkon sind deutlich weniger wert als solche mit. Der Anbau oder die Vergrößerung eines Balkons kann sich also durchaus rechnen.
Zusatzfläche schaffen. Oft hat man die Möglichkeit, durch Dachausbau, einen Anbau oder einen Wintergarten die Wohnfläche zu vergrößern. Dies rechnet sich fast immer, da man für diese Mehr-Fläche den vollen Verkaufspreis erzielt, die Grundsubstanz aber nicht bezahlen muss, da sie bereits vorhanden ist.
Zum richtigen Zeitpunkt verkaufen
Nach Auszug des Mieters zu verkaufen ist immer besser als wenn der Mieter noch drin wohnt – mit all seinen Möbeln, „Gerümpel“ und Gerüchen (siehe letzter Immobilienbrief). Wenn der Mieter also bereits gekündigt hat oder in absehbarer Zeit kündigen will (das kann zwei Monate oder drei Jahre sein), ist es praktisch immer besser zu warten.
Wenn Sie die Wohnung vermietet verkaufen, spielt für den Käufer die sogenannte Mietrendite, die sich aus dem Verhältnis zwischen Kaufpreis und Mieteinnahmen errechnet, eine wesentliche Rolle. Erhöhen Sie also vor dem Verkauf die Miete (wenn zulässig und zumutbar) – nichts nervt uns so sehr beim Kauf eines Hauses mit sehr niedrigen Mieten wie der Satz „die Mieten können Sie leicht erhöhen“ – ja warum verdammt hat der Verkäufer es nicht getan?
Umfeld-Verbesserungen. Wenn in der Nachbarschaft gebaut oder schön renoviert wird, warten Sie, bis die Baumaßnahmen zu Ende sind und Interessenten sich die schöne Umgebung nicht inmitten von Baulärm und Chaos vorstellen müssen, sondern sie Teil des unwiederbringlichen ersten Eindrucks ist.
Gründen Sie eine Bürgerinitiative. Das ist kein Scherz, obwohl es sicher eine Extrem-Maßnahme ist: In einem kleinen Dorf am Starnberger See sollte die Gro.mülldeponie des Landkreises angelegt werden – da hätten sich alle Hauspreise halbiert. Also haben die Anwohner flugs eine Bürgerinitiative gegründet, angeführt von einem berühmten Schauspieler/Sänger, der auch dort wohnte, und damit bewirkt, dass die Deponie woanders gebaut wurde. Häufiger und nicht weniger erfolgreich sieht man das bei Forderungen nach einer Umgehungsstraße oder anderen Verkehrsberuhigungen, die deutlich werterhöhend sind.
Fazit:Man kann etwas tun! Dies war eine kleine Auswahl aus vielen möglichen Ideen, die man umsetzen kann, um beim Verkauf einen besseren Preis zu erzielen, als wenn man es einfach so laufen ließe. Aber noch einmal – es gelten immer die beiden Grundsätze vom Anfang: fangen Sie mit den kleinen Maßnahmen an und arbeiten Sie sich vor zu den teureren, und achten Sie stets darauf, dass die Investitionen sich auch wirklich rechnen.
