Neubau oder Bestandsobjekt? - TEIL 2

Ein weitgehend unbeachtetes Problem beim Neubau – sein größter Nachteil

Wir alle wissen, dass der Neubau von Häusern in 20 Jahren kein Neubau mehr ist, sondern ein gebrauchtes Objekt. Es ist jedoch weitgehend unbekannt, dass die Preisentwicklung eines Neubaus ganz ähnlich verläuft wie die eines Neuwagens: Sobald der Neuwagen zugelassen ist, verliert er innerhalb der ersten vier Wochen ungefähr 20% seines Wertes.

Genauso verhält sich der Marktpreis einer Immobilie: Nach Erstbezug ist ein Objekt kein Neubau (evtl. mit Erstvermietung) mehr, sondern ein bereits gebrauchtes Objekt und verliert im Bundesdurchschnitt im ersten Jahr 19% seines Wertes.

Sie sehen an der Grafik, dass es u. U. zehn Jahre oder mehr dauern kann, bis bei einem Neubau dieser Anfangsverlust ausgeglichen ist. Dies ist für den Eigennutzer zunächst kein Problem (primär bewohnt er ein Objekt). Wenn in dieser Zeitspanne jedoch ein ungeplanter oder dringender Verkauf (Notverkauf) stattfinden muss, kann dies finanziell sehr schmerzhaft oder ruinös sein. Für Anleger wird auf einen Blick sichtbar, dass die Investition in einen Neubau zunächst das genaue Gegenteil von dem bewirkt, was beabsichtigt ist: Statt der erwünschten Mehrung meines Vermögens habe ich zunächst einen beträchtlichen Wertverlust.

Allein aus diesem Sachverhalt heraus verbietet sich der Erwerb eines Neubaus für einen Anleger praktisch von selbst. Ein gebrauchtes Objekt, das er zum Marktpreis erwirbt, ist wesentlich werthaltiger und hat bessere Vermögenszuwachschancen.

Zum Thema Rentabilität

Als Eigennutzung

Wenn Sie für ein gebrauchtes Objekt 250.000 € finanzieren müssen, kostet dies je nach Zinslage (auf Basis der Zinslage 2012) ca. 1.040 € pro Monat. Die Finanzierung von 380.000 € für einen vergleichbaren Neubau kostet 1.580 € pro Monat. Dieser Unterschied von 540 € pro Monat beläuft sich über 15 Jahre auf 97.000 €.

Es ist fraglich, ob Sie in 15 Jahren für den dann ebenfalls gebrauchten heutigen Neubau 97.000 € mehr erläsen können als für das heute schon gebrauchte Objekt. Andererseits ist es unwahrscheinlich, dass Sie in dieser Zeit die gesamten 97.000 €, die das gebrauchte Objekt billiger ist, für Dach- und Heizungsreparaturen ausgeben müssen. Der Kostenvorteil bleibt also auch nach Instandhaltung zum Teil erhalten.

Für Anleger

Eine Neubauwohnung in Berlin ist für durchschnittlich 2.906 € pro qm zu erwerben (Stand 2012). Bei einer marktüblichen Mieteinnahme von neun Euro pro qm ergibt sich eine Bruttomietrendite von 3,7 % (ohne Berücksichtigung weiterer Kosten). Im Unterschied hierzu haben wir unsere (renovierten) gebrauchten Wohnungen in Berlin Frohnau – eine gute bis sehr gute Lage – für durchschnittlich 1.800 € pro qm verkauft bei einer durchschnittlichen Mieteinnahme von ca. sieben Euro pro qm: eine Mietrendite von 4,75%.

Dieser Unterschied von 1% in den Einnahmen bedeutet, dass der Mieter dem Vermieter bei diesem Objekt nicht nur die Zinsen, sondern auch noch die Tilgung bezahlt!

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