In diesem Beitrag beschäftigen wir uns mit dem Thema Inflation und der Preisentwicklung von Wohnimmobilien in diesem Zusammenhang. Es gibt eine schlechte und zwei gute Nachrichten – lassen Sie uns zunächst die schlechte Nachricht hinter uns bringen:
Die Inflation wird uns wohl noch eine Weile erhalten bleiben
Wenn über „die Inflation“ gesprochen wird, meinen wir im Allgemeinen das, was präziser die „Verteuerung der Konsumentenpreise“ genannt wird. Dies misst die Steigerung der Preise, die Sie und wir im täglichen Leben bezahlen und wird berechnet aufgrund eines Warenkorbes, den das Statistische Bundesamt zusammenstellt.
Es gibt aber auch andere Gruppen von Dingen, deren Preisentwicklung gemessen wird: z. B. die Entwicklung der Erzeugerpreise, die Entwicklung von Importpreisen u.a.
Insbesondere die Entwicklung der Erzeugerpreise ist ein gutes Instrument, um die Entwicklung der Konsumentenpreise vorherzusagen. Denn die Erzeugerpreise kommen erst mit einer Verzögerung bei uns als Verbraucher an.
Das war 2022 sehr gut zu sehen: Das Ansteigen der Energiepreise (Strom, Gas) konnte erst mit einem halben Jahr Verzögerung an die Verbraucher weitergegeben werden. Der Chef des Energiekonzerns E.On sagte am 15.03.2023 in einem Wirtschaftswoche-Interview, E.On habe 2022 nur 30 % der z. T. extremen Preissteigerungen weitergegeben, „aber das können wir nicht ewig durchhalten“.
An der Grafik oben sehen Sie einzeln aufgeführt die Entwicklung der Konsumentenpreise (das, was Sie und wir bezahlen) im Vergleich zu den Erzeuger- und Importpreisen. Die Verteuerung dieser Preise stieg viel schneller und viel höher als die Endverbraucherpreise.
Diese Verteuerung ist noch gar nicht in vollem Umfang bei uns angekommen, sondern sie wird sich erst in den nächsten Monaten oder vielleicht Jahren in den Konsumentenpreisen niederschlagen (siehe das Beispiel E.On).
Wir können also nicht auf ein schnelles Ende der Inflation hoffen, sie wird uns noch ein Weilchen begleiten. Leider.
Auswirkungen auf Immobilienpreise
Die erste und unmittelbare Auswirkung sahen und sehen wir bei den Baupreisen: die Neubaupreise sind senkrecht nach oben geschossen. Da in diesem Bereich die Erzeugerpreise (Bauholz, Backsteine, Energiekosten usw.) teuer geblieben sind, kann der Neubau in absehbarer Zeit auch nicht wieder billiger werden. Insbesondere auch, weil Umwelt- und Energieauflagen das Bauen deutlich verteuert haben – diese Auflagen werden regierungsseitig nicht zurückgenommen werden, eher im Gegenteil.
Auf der anderen Seite erhöhte die Europäische Zentralbank ständig die Zinsen (um die Inflation zu bekämpfen), was die Baufinanzierung verteuert. Hier wird argumentiert, dass die gestiegenen Zin-sen die Nachfrage dämpfen (viele Interessenten können sich die Finanzierung nicht mehr leisten), deshalb müssten nach den Regeln des Marktes die Preise runtergehen. Dieses Argument greift nicht wirklich:
Höhere Zinsen senken die Erzeugerpreise = Baukosten in keiner Weise. Sie reduzieren auch nicht den Wohnungsbedarf, an manchen Standorten sogar Wohnungsmangel, und die Notwendigkeit für neue Häuser.
Die nachfolgende Grafik zeigt die Entwicklung von Nachfrage und Angebot im Verlauf des Jahres 2022 sehr deutlich: Auch aufgrund der Tatsache, dass sehr viele Bauträger ihre Bautätigkeit eingestellt haben, gibt es immer noch nennenswert mehr Nachfrage als Angebot, wenn auch nicht mehr in dem ungesunden Verhältnis, wie wir es vor der Zinserhöhung hatten.
Also auch hier kein Indikator für einen kommenden Preiseinbruch.
Preisentwicklung der letzten Monate
In einem kürzlichen Fachvortrag wurden uns folgende Zahlen vorgelegt: Durch den „Zinserhöhungsschock“ sind die Preise für gebrauchte Wohnungen und Häuser im Bundesdurchschnitt 7% gesunken, gleichzeitig hatten wir eine Jahresinflation von ca. 7%. Zusammen addiert ergibt das einen reduzierten Immobilienwert von 14%.
Aufgrund der oben geschilderten Sachverhalte sagte der zitierte Experte, dass dies wohl das Maximum an Marktbereinigung sei und er nicht davon ausgehe, dass die Preise weiter runtergehen. Das passt zu unserer eigenen Beobachtung:
Kurze Zeit nach dem „Zinsschock“ haben die Preise an manchen Standorten nachgegeben, seit einigen Wochen ist aber wieder Stabilität eingekehrt.
Ausweichverhalten
Die erhöhten Gesamtkosten beim Neubau (Baukosten und Zinsen) führen beobachtbar zu zwei Ausweichverhalten:
Zum einen wenden sich Bauwillige verstärkt vom Neubau ab und gebrauchten Objekten zu, die nun mal billiger sind als Neubau. Hier ist die Nachfrage nahezu ungebrochen und stabilisiert die Preise (siehe Grafik links unten).
Zum zweiten suchen diejenigen Interessenten, die jetzt keine Baufinanzierung mehr bekommen, verstärkt nach Mietwohnungen. Dies hat in den letzten Wochen die Neuvertragsmieten in vielen Städten nochmals stark nach oben getrieben. Dies ist eine schlechte Nachricht für Mietinteressenten, gleichzeitig eine gute Nachricht für Vermieter.
Fazit
Diese beiden oben genannten Entwicklungen können wir für die nächste Zeit fortschreiben: gute Objekte in vernünftigen Lagen werden in nächster Zeit stabile bis vielleicht sogar steigende Preise und Mieten erzielen.
