Insgesamt zeigt sich deutschlandweit ein relativ ausgewogenes Verhältnis von Preisen für Wohnimmobilien, Mieten und Haushaltseinkommen, nur in Berlin, Hamburg und München herrscht eine klare Überhitzungsgefahr. Zu diesem Schluss kommt der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR) in seiner aktuellen Analyse des Wohnungsmarkts.
Betrachtet man alle 402 Städte und Landkreise, dann ergibt sich laut BVR für 2015 ein Preisanstieg von 3,3% für selbst genutzten Wohnraum. Die zugrundeliegenden Daten kommen aus den Datenbanken des Verbands deutscher Pfandbriefbanken. Seit 2007 sind demnach die Wohnungspreise in den städtischen Regionen um 15% gestiegen, auf dem Land dagegen um 3% gefallen. In beiden Werten erkennt der BVR keine Abkopplung von Wohnungsmiete und Haushaltseinkommen. Anders sieht es dagegen aus, wenn man nur die drei größten deutschen Städte Berlin, Hamburg und München betrachtet. Sie verzeichnen im Verlauf des vergangenen Jahres im Durchschnitt einen Wohnungspreisanstieg um 7,5%, für die Zeitspannen von 2007 bis 2015 sogar um mehr als 50%. Der Abstand zur Mietsteigerung liegt in den betrachteten neun Jahren nur bei rund 5%.
Einkommen zu wenig gestiegen
Setzt man die Wohnungskosten dagegen ins Verhältnis zum Einkommen der Stadtbewohner, dann liegen die Wohnungskosten nach Berechnung des BVR jetzt um 40% höher als Anfang 2007. Ein Grund dafür ist die große Anziehungskraft der Städte. Berlin, Hamburg und München haben demnach von 2007 bis 2014 zusammen 412.000 Einwohner durch Zuzug gewonnen. Das entspricht 6% ihrer Einwohnerschaft im Jahr 2014. Zugleich hält der Wohnungsneubau nicht mit. Im Jahr 2009 kamen in den drei Großstädten noch rund 1,5 Einwohner auf jede Wohnung, 2014 wurde ein Verhältnis von 1,9 erreicht.
Bis zum Jahresende 2016 werden sich nach den Erwartungen des BVR sämtliche verzeichneten Trends fortsetzen. In den Städten insgesamt rechnet der Verband mit einem Preisanstieg um 4%, in ländlichen Regionen mit etwas weniger. Damit entspricht der BVR exakt der Markteinschätzung, die die Landesbausparkassen in einer Mitarbeiterbefragung gewonnen haben. Berlin, Hamburg und München werden sich im Verlauf des Jahres aber mit 9% höheren Preisen deutlich von der restlichen Republik absetzen.
Neubau statt Lohnerhöhung
In der Summe bleibt die Überhitzungsgefahr nach BVR-Einschätzung also beherrschbar. Die strengeren Bedingungen der neuen Immobilienkreditrichtlinie würden einen zusätzlichen beruhigenden Effekt entfalten. Problematisch bleiben, Berlin Hamburg und München. „In den drei Millionenstädten wird sich die Situation verschärfen. Die Abkopplung der Preise von ihren Fundamentaldaten dürfte sich fortsetzen“, heißt es in der BVR-Erhebung. In diesen Städten müssten Politik und Wohnungswirtschaft sich endlich etwas einfallen lassen, um bezahlbaren Wohnraum anzubieten. Eine Entschärfung über starke Lohnanstiege sei nicht machbar, weil dies die Wettbewerbsfähigkeit der deutschen Wirtschaft schädige.
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