Professionelle Investoren legen ihre großen Beträge schon seit Jahren nicht mehr in Neubauten an, sondern kaufen gebrauchte Objekte – mit Erfolg. Welche Gründe sprechen für den Kauf von Bestandsimmobilien statt eines Neubaus oder Steuerspar-Objekts?
Leider ist es so, dass sich nicht alle, aber viele vermeintliche Vorteile eines Neubaus oder Denkmalschutz-Objektes (hier könnte man noch viel Steuern sparen) bei einem seriösen, exakten Vergleich mit einem Bestandsobjekt in Luft auflösen – das „gebrauchte“ Haus oder die „gebrauchte“ Wohnung stehen meist besser da.
Wertentwicklung–Vermögensbildung
Bundesweit sind Bestandsimmobilien wesentlich billiger als vergleichbare Neubauten und frisch sanierte Altbauten (oft ca. 30 % oder mehr). ask jud . Vergleicht man einen Neubau nach 10 Jahren mit einem Objekt, das man vor 10 Jahren bereits als „gebrauchte“ Immobilie erworben hat, haben jetzt beide einen ähnlichen Wert: dabei hat der „Neubau“ aber in der Zwischenzeit Wert verloren, da er zum gebrauchten Objekt geworden ist (gelbe Kurve). Die Bestandsimmobilie hat sich meist mit dem Markt nach oben entwickelt (grüne Kurve). Im Endeffekt ist der Wertverlust eines Neubaus mit dem eines Neuwagens vergleichbar. Eine Bestandsimmobilie hingegen behält ihren grundlegenden Wert bei – Pflege und Erhaltung vorausgesetzt.
Laufende Mietrendite höher
Um auf Dauer Vermögen zu erwirtschaften, muss der Käufer eines Neubaus viel Eigenkapital einbringen. Der Grund: Hier ist der Kaufpreis so hoch, dass oft nur eine kleine Rendite erzielt wird. Bestandsimmobilien hingegen können meist für einen günstigeren Preis gekauft werden. Sie erbringen dann eine deutlich höhere Mietrendite (= Ertrag an Miete p.a. bezogen auf den Kaufpreis). Beispiel:
Doch dies gilt bei Bestandsimmobilien nur, wenn die Immobilie auch marktgängig ist. Ein Hauptkriterium ist dabei die Aufteilung des Grundrisses. Hier gilt es genau zu überprüfen, ob die Aufteilung den Anforderungen entspricht und die Ausstattung – etwa die Bäder und Küchen – sollte modern sein. Wichtig sind Balkone oder Terrassen, ohne diese sind bestimmte Wohnungstypen kaum zu vermieten.
Ruhiger Vermögensverlauf bei Bestand– kaum Gewinn bei Steuersparobjekten
Ja, Denkmalschutzobjekte sparen ganz schön Steuern, sofern sie seriös durchgeführt und vom Finanzamt anerkannt werden. Sie sind jedoch sehr viel teurer als vergleichbare Bestandsimmobilien, da das Sanieren extrem aufwändig ist. Auf Grund des hohen Preises sieht die Vermögensentwicklung des Anlegers oft nicht so gut aus: Auch hier stellt man sich mit der Investition in ein Bestandsobjekt meist besser. Beispiel:
Obwohl der „Steuersparer“ also 55.000€ Einkommensteuer vom Finanzamt zurück bekommt, hat der Bestands-Käufer in der Summe aller Einnahmen und Ausgaben 40.000€ mehr. Nochmal: dies ist der Grund, warum Profis Bestandsobjekte kaufen – „Steuern Sparen“ rechnet sich einfach nicht.
Gewachsene Lagen / Zentralität
Das Kriterium Lage ist extrem wichtig. Bestandsobjekte befinden sich meist in einer zentralen und gewachsenen Lage, die gute Straßenbahnanbindungen, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten oder Parks mit sich bringt. Hier gibt es nur wenige Grundstücke für Neubauten; in bestimmten „guten“ Vierteln vieler Städte gibt es überhaupt keine Neubauten. Bauherren entschließen sich deshalb nicht selten für einen Bauplatz am Stadtrand oder im ländlichen Bereich, wo die Preise zudem noch erschwinglich sind.
Doch Fahrtkosten sowie der Zeitaufwand sind dann für den Mieter viel höher, denn der Arbeitsplatz oder die Einkaufsmöglichkeiten liegen schließlich meist im Zentrum (Studie veröffentlicht in FAZ am 20.05.2012). Beides Gründe, welche die Vermietung einer Immobilie schwierig machen können. Objekte, die sich in bevorzugten Vierteln gut vermieten lassen, sind eine sehr stabile Anlage. Immer mehr Leute entschließen sich deshalb für den Kauf einer Bestandsimmobilie.
Solide und lohnende Anlage-Strategie
Bestandsimmobilien jüngeren Baujahrs oder vor 10 – 15 Jahren sanierte Altbauten haben dabei einen großen Vorteil gegenüber klassischen Altbauten: Sie bringen einen viel geringeren Instandhaltungsaufwand mit sich, da beispielsweise Fassade oder Dach in einem deutlich besseren Zustand sind. Vor allem Immobilien aus den 1990er und 2000er Jahren sind deshalb sehr beliebt. Entweder in diesen Jahren erbaut oder grundlegend saniert, sind diese Objekte in einem modernen und guten Zustand, auch was Heizung und Haustechnik betrifft.
Unser Fazit: Bestandsimmobilien sind eine solide und lohnende Anlage-Strategie. Sie sind zu akzeptablen Kaufpreisen zu erwerben und bringen gute Renditen mit sich. Damit alles glatt läuft, sollten Grundriss, Lage und Ausstattung allerdings stimmig sein.
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