Der Tod und die Steuern sind im Leben gewiss, z.B. muss jeder Käufer einer Immobilie beim Erwerb eine Grunderwerbsteuer entrichten. Je nach Bundesland beträgt diese derzeit zwischen 3,5% und 6,5% des Kaufpreises.
Dass der Staat aber beim Wiederverkauf einer Immobilie in bestimmten Fällen auch an den sogenannten Veräußerungsgewinnen beteiligt sein möchte, ist jedoch nicht jedem bekannt und könnte deshalb unter Umständen zu einer ungewollten Überraschung führen.
Wann ist also die Veräußerung einer Immobilie steuerfrei?
Hierbei ist zum einen zu unterscheiden zwischen der eigengenutzten und der fremdgenutzten Immobilie und zum anderen zwischen einem Privatverkauf und dem gewerblichen Immobilien- oder Grundstückshandel.
Immobilienverkauf als Privatperson
Grundlegend gilt für private Immobilienbesitzer eine sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren. Diese legt fest, dass man eine Immobilie nur dann steuerfrei verkaufen kann, wenn man diese zum Zeitpunkt der Veräußerung mehr als 10 Jahre lang besessen hat. Ein Gewinn muss also nur versteuert werden, wenn Sie vor Ablauf dieser Frist veräußern und die Immobilie fremdgenutzt vermietet war. Maßgeblich für den 10-jährigen Zeitraum ist das Datum des notariellen Kaufvertrages; bei einem Neubau oder einer Erweiterung ist es der jeweilige Fertigstellungstermin. Haben Sie eine Immobilie am 14.05.2007 notariell erworben, können Sie sie am 15.05.2017 veräußern, ohne dass eine Spekulationssteuer fällig wird.
Der Veräußerungsgewinn bleibt ebenfalls steuerfrei, auch vor Ablauf der 10-Jahres-Frist, wenn die Immobilie schon von Anfang an selbst bewohnt oder bei vorhergehender Vermietung im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Jahren davor eigengenutzt wurde. Es reicht somit aus, wenn Sie eine Immobilie vom 31.12.2014 bis zum 01.01.2017 selbst bewohnt haben, um den Gewinn nicht versteuern zu müssen.
Privater Verkauf während der Spekulationsfrist
Ist ein privater Verkauf während der Spekulationsfrist dennoch notwendig, dann gilt grundlegend Folgendes: Die dann zu zahlenden Steuern werden für das Jahr der Veräußerung fällig. Man darf aber sogenannte Spekulationsverluste vom Gewinn abziehen.
Da ein Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist meist ein Notverkauf ist, kann es sein, dass zuvor Darlehen gekündigt werden müssen, um die Immobilie ohne Belastungen verkaufen zu können. Dann verlangen die Banken eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kosten dafür können Sie von dem zu versteuernden Gewinn der Immobilie abziehen.
Gewinnmindernd wirken sich auch Modernisierungskosten aus, sofern diese 15 Prozent der Anschaffungskosten übersteigen, sowie Werbungskosten (also etwa Makler- oder Notargebühren). Steuerlich geltend gemachte Abschreibungen werden vom Fiskus allerdings wieder zum Gewinn addiert.
Gewerblicher Immobilienverkauf
Bei der Abgrenzung des steuerpflichtigen gewerblichen Grundstückshandels gegenüber der privaten Vermögensverwaltung wird als Kriterium die so genannte Drei-Objekt-Grenze herangezogen: Werden innerhalb von fünf Jahren von Privatpersonen mehr als drei Objekte angeschafft und veräußert, liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor.
Bei einem gewerblichen Grundstückshandel unterliegen die Einnahmen nicht nur der Einkommensteuer / Körperschaftsteuer, sondern auch der Gewerbesteuer.
Allerdings zählen Verkäufe von eigengenutzten Wohneigentum oder auch unentgeltliche Veräußerungen (Schenkungen) nicht dazu.
Bei Ehepartnern gilt die Drei-Objekt-Grenze für jeden Ehepartner. Daher kann jeder der beiden Ehepartner nach diesem Grundsatz drei Objekte innerhalb der 5-Jahres-Frist erwerben und ohne steuerliche Folgen (im Hinblick auf den Grundstückshandel) veräußern.
Die so genannte 3-Objekt-Grenze wurde von der Rechtsprechung entwickelt und ist jedoch keine absolute Grenze (wie z.B. bei der o.g. 10-Jahres-Frist). Bei der Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel kommt es nicht selten zum Streit zwischen Finanzamt und Steuerzahler.
Bitte beachten Sie, dass das Finanzamt Gewinne und Verluste ganz anders berechnet als Sie dies auf Grund der Einnahmen und Ausgaben tun.
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Tipps für den Immobilienverkauf
- Um Steuer bei einem Hausverkauf mit Veräußerungsgewinn zu vermeiden, kann der geplante Immobilienverkauf verschoben werden, um die 10-Jahres-Frist einzuhalten.
- Durch Übertragung der zu verkaufenden Immobilie auf den Ehepartner oder auf ein Kind lässt sich möglicherweise eine Steuerpflicht vermeiden. Allerdings kann bei diesem Vorgang Schenkungsteuer fällig werden.
- Vereinbart der Verkäufer mit dem Käufer eine Kaufpreis-Ratenzahlung über mehrere Jahre, so kann er einen Veräußerungsgewinn über mehrere Jahre verteilen und damit die für Veräußerungsgeschäfte geltenden Freigrenzen (§23 Absatz 3 Satz 5 EStG) mehrerer Jahre nutzen. Möglicherweise führt eine Ratenzahlung auch zu einer Verschiebung von Veräußerungsgewinnen in Kalenderjahre mit geringerem Gesamteinkommen, so dass sich die Steuerbelastung des Veräußerungsgewinns vermindert.
- Eine gewisse Reduzierung des Verkaufswertes des Grundstücks und damit auch des Veräußerungsgewinns lässt sich durch Veräußerung von nicht zum Grundstück gehörenden Gegenständen (z.B. einer Einbauküche) erreichen.
Fazit:
Der einfachste Weg, um bei einem Immobilienverkauf Steuern aufgrund eines Veräußerungserlöses zu vermeiden, ist die Einhaltung der 10-Jahres-Frist. Grundsätzlich sollte immer eine steuerliche Beratung erfolgen.
